Norme SIA 118 : ce qu'elle change dans le devis de l'artisan

Une norme privée qui ne vaut que si l'offre la cite

La SIA 118 « Conditions générales pour l'exécution des travaux de construction » a la valeur de conditions générales, rien de plus. Les pages qui sortent en tête sur cette requête la décrivent au propriétaire qui fait construire ; ici, on la lit depuis l'autre côté du contrat, celui de l'entreprise qui rédige l'offre. Trois règles décident si elle s'applique à votre chantier :

• Elle doit être citée dans l'offre et dans la confirmation de commande. Joindre le texte en pièce jointe sans y renvoyer ne suffit pas.
• Le texte de votre offre passe avant elle. L'article 21 classe les pièces : le contrat signé d'abord, puis les conditions particulières, le descriptif, les plans, et seulement ensuite les conditions générales comme la SIA 118.
• Elle se complète par métier. Les installations du bâtiment ont leurs conditions particulières (SIA 118/380), le béton les siennes (SIA 118/262). Si votre offre en vise une, nommez-la à côté de la 118.

Les maîtres d'ouvrage professionnels (gérances, communes, entreprises générales) joignent souvent un document « dérogations à la norme SIA 118 ». Lisez-le avant de chiffrer : c'est là que disparaissent la réception partielle, le plafond de la retenue ou le paiement mensuel.

La phrase à écrire dans votre offre

Un renvoi utile tient en trois éléments : la norme, son édition, et ce qui prime en cas de contradiction. Par exemple, dans les conditions de l'offre :

La dernière ligne compte autant que la première. La norme distingue les prix unitaires (vous êtes payé sur les quantités réellement mesurées), le prix global et le prix forfaitaire (un montant fixe pour l'ouvrage décrit, qui ne bouge qu'avec une modification de commande, art. 40 et suivants), et la régie. Les acomptes et la retenue ne fonctionnent pas de la même façon selon le mode choisi.

Acomptes et retenue de garantie : ce que votre trésorerie avance

Sur un contrat au métré, vous pouvez facturer chaque mois les travaux exécutés. En contrepartie, le maître d'ouvrage garde une part de chaque situation, la retenue, fixée par l'article 150 : 10 % du montant des travaux, 5 % pour les chantiers au-delà de 500'000 francs mais au moins 50'000 francs, et 2 millions au plus. Sur un prix global ou forfaitaire, la norme ne fixe ni plan de paiement ni taux de retenue : tout doit être écrit dans le contrat.

Exemple chiffré : un carrelage au métré dans une PPE à Fribourg

Un carreleur remet une offre au métré de 64'000 francs HT pour les sols et les salles d'eau de six appartements, avec renvoi à la SIA 118. Chaque fin de mois, il facture le cumul des travaux exécutés, moins la retenue de 10 %, moins ce qui a déjà été payé. Montants hors TVA, la TVA de 8.1 % s'ajoutant à chaque situation.

Deux leçons. Le métré final dépasse l'offre de 2'500 francs : au prix unitaire, ce sont les quantités mesurées qui se paient, pas celles du devis. Et 6'650 francs restent chez le client après la dernière situation. Pour les récupérer après la réception, la norme prévoit que vous fournissiez une sûreté pour les défauts, en général un cautionnement solidaire d'une banque ou d'une assurance de 5 à 10 % de la rémunération, qui court pendant le délai de deux ans (art. 181). Le client peut aussi accepter de garder la retenue à la place du cautionnement (art. 182). Comptez donc ces 10 % comme payés deux ans plus tard tant que la garantie n'est pas en place.

Réception de l'ouvrage : l'avis d'achèvement déclenche tout

Le Code des obligations ne connaît qu'une livraison, souvent tacite. La SIA 118 organise une vraie procédure (art. 157 à 164), et c'est vous qui la lancez :

1. Avis d'achèvement (art. 158), adressé à la direction des travaux, ou au client s'il n'y en a pas. Il peut être oral : envoyez-le par écrit, c'est la date qui fait partir tous les délais.
2. Vérification commune dans le mois, avec procès-verbal. Sans défaut, ou avec des défauts mineurs que vous reprenez ensuite, l'ouvrage est reçu (art. 159 et 160). Un défaut majeur repousse la réception à une seconde vérification (art. 161).
3. Réception tacite : si personne ne demande la vérification ou si le client ne vient pas, l'ouvrage est réputé reçu un mois après votre avis (art. 164 al. 1). Pas si c'est vous qui manquez le rendez-vous (al. 2).

La réception transfère au client le risque de dégradation et fait partir les délais de garantie. La norme permet aussi la réception d'une partie d'ouvrage achevée (art. 157), mais elle est souvent exclue par les dérogations du maître d'ouvrage : si vous y tenez, écrivez-la dans l'offre.

Défauts : deux ans de preuve à votre charge, cinq ans de prescription

Les défauts visibles doivent figurer au procès-verbal de réception, sinon ils sont présumés acceptés (art. 163). Ensuite, la norme ouvre un délai de dénonciation de deux ans pendant lequel le client signale un défaut quand il veut, et pendant lequel c'est à vous de prouver qu'il ne s'agit pas d'une violation du contrat (art. 172 à 174). Le client doit en revanche vous laisser réparer avant de demander une réduction de prix (art. 169). Les droits se prescrivent par cinq ans dès la réception, comme dans le Code des obligations pour un ouvrage immobilier (art. 180 SIA 118, art. 371 CO).

Révision du Code des obligations : ce qui change dès 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le Code des obligations protège davantage le maître d'ouvrage, et ces règles s'imposent aussi à une offre qui renvoie à la SIA 118. Elles valent pour les contrats conclus depuis cette date ; un chantier signé en 2025 reste sous l'ancien régime.

Conséquence directe pour vos achats : votre fournisseur, lui, peut toujours limiter sa garantie à deux ans dès la livraison de l'appareil, alors que vous répondez cinq ans dès la réception. Sur une pompe à chaleur, une installation électrique ou des fenêtres, demandez-lui une garantie alignée sur la vôtre. Les mêmes délais de cinq ans figurent dans nos exemples de devis d'électricité et de devis de plomberie.

Ce que la SIA 118 vous apporte, ce qu'elle vous coûte

Sur un petit chantier chez un particulier, payé en un acompte et un solde, la norme pèse peu : un devis clair suffit, avec ses conditions de paiement et son « non compris ». Sur un chantier au métré, une PPE ou un marché d'une gérance, elle devient le cadre attendu, et la refuser peut vous sortir de la consultation. La méthode pour arriver aux prix unitaires se trouve dans notre guide pour chiffrer un chantier.

Le renvoi enregistré une fois, repris sur chaque offre

Dans Chiffr, la phrase de renvoi à la SIA 118 s'enregistre une fois dans vos conditions, puis se choisit dans le menu « Conditions » de chaque devis, à côté de la validité et de l'acompte. Les postes sortent avec des descriptions professionnelles, avec unité, quantité et prix unitaire, et le devis signé devient une facture avec QR-facture suisse, TVA 8.1 % et arrondi aux 5 centimes, sans ressaisie.